Als huurders willen renoveren

U verhuurt een woning en uw huurder voert (renovatie)werken uit aan het pand? U bent huurder en u wilt (renovatie)werken uitvoeren aan uw huurwoning? Er zijn enkele regels die in acht moeten worden genomen alvorens de sloophamer mag worden boven gehaald.

Wanneer een woning wordt verhuurd die de huurder gebruikt als zijn hoofdverblijfplaats, is de Woninghuurwet van toepassing. Deze wet geeft de huurder de toestemming om 'verbeteringswerken' uit te voeren aan de woning, zelfs zonder het akkoord van de verhuurder. Bijvoorbeeld: het plaatsen van een nieuwe douche.

Werken die echter 'het uitzicht of de structuur van het gebouw wijzigen' dienen met de verhuurder te worden overeengekomen.


Contractuele afspraken

Om discussie te vermijden is het aangeraden voor beide soorten werken een schriftelijke overeenkomst te sluiten. U kan dit in de huurovereenkomst doen of op een later tijdstip in een addendum aan de huurovereenkomst.

Hierin legt u vast wat het lot van de werken is bij het einde van de huurovereenkomst en of er een vergoeding wordt voorzien voor de uitgevoerde werken.

Geen contractuele afspraken

Indien u geen schriftelijke overeenkomst omtrent de werken aan de huurwoning heeft afgesloten, is de wettelijke regeling van toepassing. De wet maakt een onderscheid tussen wegneembare werken en niet-wegneembare werken. Bij wegneembare werken (vb. een vast tapijt op een houten vloer) heeft de huurder een keuzerecht: de werken terug verwijderen of niet. Bij het achterlaten van de werken kan de verhuurder echter wel vragen deze te verwijderen of hij kan ze behouden mits vergoeding voor de meerwaarde.


Niet-wegneembare werken (vb. nieuw geplaatst behang) worden echter eigendom van de verhuurder. De verhuurder zal een vergoeding dienen te betalen indien de werken nuttig (vb. een zuinigere verwarmingsketel) of noodzakelijk waren (vb. het herstellen van een beschadigde muur). Indien het een luxeverbetering betreft (vb. laminaatvloer vervangen door parket) dient de verhuurder hier geen vergoeding voor te betalen.

De omvang van de vergoeding blijft echter een twistpunt en zal in praktijk vaak aanleiding geven tot de tussenkomst van een rechter.


Alvorens u als huurder werken uitvoert aan uw huurwoning of als verhuurder dergelijke werken toestaat, bespreekt u dit best op voorhand met uw advocaat. Deze kan een schriftelijke overeenkomst opstellen waardoor discussie achteraf wordt vermeden.

Zo kan u met een gerust hart, en geen lege portefeuille, uw huurwoning achterlaten of terug in ontvangst nemen.


Bronnen: J. LAMBRECHTS, “De rol van de ongerechtvaardigde verrijking bij verbeteringswerken aan gehuurde goederen”, R.W. 2015-16, nr. 28, p. 1083-1099.